Mis en place à Bordeaux en 2022, l'encadrement des loyers vise à limiter les loyers excessifs, favoriser l'accès au logement et stabiliser le marché locatif. Les loyers de référence, définis par la Préfecture, servent de base pour déterminer les loyers applicables. Ils se déclinent en trois catégories : le loyer de référence, le loyer de référence majoré (le plafond à ne pas dépasser ) et le loyer de référence minoré. Depuis l'entrée en vigueur, l'écoquartier Ginko est encadré par deux zones : Zone 3 au nord de l'avenue André Reinson et la Zone 4 à son sud – quadrillage historique de l'INSEE couvrant les vastes terrains situés au nord de Bordeaux.
La plus forte hausse des loyers dans la Zone 4
La zone 4, la dernière et la moins chère des 4 secteurs bordelais, a connu une hausse spectaculaire, en particulier pour les petits appartements loués meublés. Cette augmentation notable pourrait être interprétée comme un rattrapage des prix dans les quartiers nouvellement urbanisés ou en pleine rénovation, où un grand nombre de biens arrivent en fin de défiscalisation et dont les loyer montent pour s'aligner aux prix du marché locatif – tendu – bordelais.
Pour un T1 meublé, le loyer de référence y passe de 15,9 €/m² en 2024 à 16,6 €/m² à partir du 15 juillet 2025 soit une hausse de 70 centimes pour chaque m2 habitable. Pour un studio de 30 m², l'augmentation du loyer de référence serait de 21 € par mois, passant de 477 €/mois à 498 €/mois. Étant supérieure aux indices de révision publiés par l'INSEE, tous les propriétaires ne pourront cependant pas en profiter.
Le loyer de référence majoré est passé de 17,3 €/m² à 19,9 €/m² soit une hausse de 2,6 €. A partir du 15 juillet, la mise en location de notre T1 meublé de 30 m2 sera ainsi plafonnée à 597 € hors charges par mois.
En 2025-2026, la Zone 4 est plus chère que la Zone 3
Une curieuse anomalie se dessine dans la carte des loyers bordelais en 2025 : certains logements de la zone 4, logiquement la moins chère de la ville, affichent désormais des loyers supérieurs à ceux de la zone 3. C’est le cas des T3 situés dans des immeubles des années 70-80, qui se loueront, à partir du 15 juillet, à 12,4 €/m² dans la zone 4 contre 12,3 €/m² pour un logement équivalent de la zone 3.
Une inversion des valeurs qui remet en question la logique du découpage en zones tarifaires et souligne les limites du classement classement.
Ginko entre la Zone 3 et la Zone 4
À Ginko, l'avenue André Reinson crée une ligne de démarcation. Un T2 meublé de 53 m², situé du côté pair de l'avenue se trouve dans la Zone 4, avec un loyer de référence majoré fixé à 17,6 €/m². Le montant maximal du loyer que son propriétaire peut imposer au locataire est donc de 932,80 €.
Du côté impair, dans la Zone 3, un logement similaire affiche un loyer de référence majoré de 17,8 €/m², soit un loyer maximal de 943 € par mois.
Pour un locataire cherchant à se loger à Ginko, il sera techniquement plus intéressant de tenter sa chance à Canopée, dans la Zone 4, plutôt qu'à Saint-Exupéry Sud dans la zone 3 : pour un loyer moindre d'environ de 10 euros, il bénéficiera d'un îlot récompensé par le Prix de l’esthétique AGORA 2012 et pourrait observer, depuis son balcon, les canards et ragondins barboter dans les eaux du canal Bühler.
Un futur propriétaire occupant privilégiera également d'acquérir à Canopée, Orion, Biloba ou Lago, tous dans la Zone 4 le long du Parc Bühler, pour y vivre. Un investisseur locatif optera, à son tour, pour un logement à Jules Verne, Coeur-Ginko ou Home By Ginko, dans la Zone 3, où le prix des loyers est moins contraignant.
Résidence Canopée © Wikipédia